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房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅收籌劃(房屋租賃如何進(jìn)行稅收籌劃)

小程序開發(fā)2年前 (2023-03-29)1668

本篇文章給大家談?wù)劮慨a(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如何進(jìn)行稅收籌劃,以及房屋租賃如何進(jìn)行稅收籌劃對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn),希望對(duì)各位有所幫助,不要忘了收藏本站喔。

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如何利用降低計(jì)稅依據(jù)對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃

利用降低計(jì)稅依據(jù)對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃方法如下:

1、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入,因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃。

2、自用房產(chǎn)的稅收籌劃,自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納;

3、出租房產(chǎn)的稅收籌劃,按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。因此,對(duì)出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》

第二條

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人,統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。

杭州房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等,再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長,要精確計(jì)算各個(gè)稅種的納稅情況,如何降低稅負(fù)成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃,一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法,另一方面,也需要利用房地產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具有自身特色的納稅籌劃。

一、利用土地增值稅率臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。

二、變房屋出租為承包業(yè)務(wù)來進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%.兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候會(huì)存在很大差異,這就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。

【例】A房地產(chǎn)開發(fā)公司曾將其擁有的一處位于市中心的房屋出租,租金為20萬元一年,該房屋的原值為100萬元。公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬元,營業(yè)稅20×5%=1萬元,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1×(7%+3%)=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅,公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。

如果進(jìn)行納稅籌劃,公司將該房屋變成自己的一個(gè)分公司,并且將該分公司承包給某家商貿(mào)企業(yè),承包費(fèi)為20萬元一年。由于該房屋沒有進(jìn)行出租,不能按照租金計(jì)算房產(chǎn)稅,應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計(jì)算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅100×(1-30%)×1.2%=0.84萬元。公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,同樣,不考慮企業(yè)所得稅,公司的利潤為20-0.84=19.16萬元。該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬元。

三、變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為進(jìn)行納稅籌劃

如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶,符合代建房的條件,其收入可按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅,而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅;同時(shí),若企業(yè)不符合代建房條件,不論雙方如何簽訂協(xié)議,也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬務(wù)如何核算,應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。另外,稅法規(guī)定,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收。公司可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。

四、利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃

貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用的過程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值增值,它表現(xiàn)了貨幣的時(shí)間性。利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃是一種相對(duì)節(jié)稅方法,它并不改變一定時(shí)期的納稅總額,但從各個(gè)納稅期限納稅額的變化中獲得收益,從而相當(dāng)于沖減了稅收,使納稅總額相對(duì)減少。

由此可見,合法不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅,規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競爭力,防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必修課,是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段。

房屋租賃公司怎樣合理避稅

1、正確劃分房屋和非房屋租賃價(jià)款

出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí),對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明,而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的,只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

需要注意的是,出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā),刻意提高非房屋出租的價(jià)款,壓低房屋出租的價(jià)款以達(dá)少繳房產(chǎn)稅的目的。

對(duì)此,部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺(tái)的房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格,如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的,必須按照地稅機(jī)關(guān)的足底租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

2、出租變倉儲(chǔ)

房屋出租這是指在約定的時(shí)間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉儲(chǔ)是指利用倉庫、貨場(chǎng)或其他場(chǎng)所代客儲(chǔ)放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉儲(chǔ)由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征的情況下,出租人可以變房屋出租為倉儲(chǔ)保管合同,而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。當(dāng)然,這個(gè)是有前提條件的,即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲(chǔ)存物品,如果不是這個(gè)目的,一般是不能這么做的。

從稅務(wù)角度是不存在風(fēng)險(xiǎn)的,但從出租變倉儲(chǔ)就為出租人帶來了新的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),即出租人在倉儲(chǔ)合同下必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任,發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。

因此,一般承租人擬儲(chǔ)存的貨物屬于易保管且價(jià)值較低的情況下,才可行。如果倉儲(chǔ)的貨物價(jià)值量高,發(fā)生盜損的可能性較大,則該方案風(fēng)險(xiǎn)太大。

3、變出租為提供服務(wù)加出租

目前,出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司,他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此,利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。

出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi),降低房屋租賃的價(jià)格來達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍,且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。

合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的,但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用,導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。

一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)是必須取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可的,價(jià)格也是要審批的。因此,出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格,不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可,還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。

如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā),沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的,在發(fā)生糾紛時(shí)可能吃虧。

4、利用轉(zhuǎn)租政策

由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人,因此,轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí),只要按轉(zhuǎn)租價(jià)款繳納營業(yè)稅,不需要繳納房產(chǎn)稅。

利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃,出租人可以成立一個(gè)資產(chǎn)管理公司,將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格假設(shè)M出租給該資產(chǎn)管理公司,然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場(chǎng)價(jià)格假設(shè)H出租房產(chǎn)。這里由于轉(zhuǎn)租商貿(mào)公司銷售的增值稅一樣可以差額征稅,而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅的。

因此,該方案多出一道營業(yè)稅M×5%,節(jié)省一道房產(chǎn)稅(H-M)×12%,只有當(dāng)H1.42M時(shí),該方案才可行。

由于出租房和資產(chǎn)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè),他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易,肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約,即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,即M的值會(huì)發(fā)生變化,這種方案就不一定會(huì)成功,還會(huì)帶來了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

但是,如果出租人是準(zhǔn)備對(duì)擬出租房屋進(jìn)行翻新、裝修改造后重新出租的話,出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司,然后由資產(chǎn)管理公司對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租,這種方案避稅是比較合理合法的,風(fēng)險(xiǎn)很低。

擴(kuò)展資料

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定,自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算繳納的,稅率只有1.2%,而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計(jì)算繳納,稅率是12%.出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍,而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對(duì)于營業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。

參考資料來源:百度百科-中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例

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